Protestplakat am EDEKA-Markt Handjerystraße. Foto H&S 2019

EDEKA wehrt sich gegen "Baulöwen", 01.04.2019

 

Mit einer "Gegendarstellung" ist der EDEKA-Markt in der Handjerystraße jetzt an die Öffentlichkeit gegangen und weist Darstellungen der Investorenvertreter des Mammut-Bauprojekts "Friedenauer Höhe" zurück.

 

"Wir bleiben geöffnet und schließen nicht !!!!!!!", heißt es auf Flugblättern und Aufstellern vor dem Markt.

 

Auch "Friedenau Aktuell" hatte darüber berichtet, dass auf einem PR-Rundgang mit der SPD-Gesundheitssenatorin Dilek Kolat von anwesenden Vertretern der Investoren behauptet wurde, der EDEKA-Markt werde geschlossen, abgerissen und im Erdgeschoss eines Neubaus wieder eröffnet.

 

Berliner Medien hatten das unkritisch aufgeschrieben und verbreitet. Senatorin Kolat sah keinen Grund zum Widerspruch.

 

 

 

 

Bereits am 05.01.2019 hatten wir davon berichtet, dass EDEKA bleiben wird und waren verwundert über die hartnäckig vorgebrachten Behauptungen auf dem Baustellenrundgang am 22.03.2019. In der "Gegendarstellung" ist nun vom "Wunschdenken eines Berliner Baulöwen" die Rede. "Richtig ist, dass wir einen sehr langen Mietvertrag haben und diesen auch zugunsten unserer Kunden ausschöpfen."

 

Viele Friedenauer und auch wir wünschen dem EDEKA-Markt viel Erfolg beim Kampf gegen die "Baulöwen".

 

Vor dem Rundgang ließ sich Dilek Kolat von den Investoren-Vertretern über das Projekt aufklären. Man will ja mit einer Stimme reden. Foto H&S 2019

Baustellenrundgang "Friedenauer Höhe", 22.03.2019

 

Berlins Gesundheitssenatorin Dilek Kolat (SPD) bezeichnet die „Friedenauer Höhe“ als „eines der großen Zukunftsprojekte des Bezirks“ Tempelhof-Schöneberg. Am 22. März 2019 lud die Abgeordnete auf die Sandfläche des ehemaligen Güterbahnhofs Wilmersdorf, im Schlepptau Vertreter der Investoren, die dort 1500 Wohnungen bauen wollen. Zahlreiche Genossen und kritische Friedenauer waren erschienen. Zu sehen war gut drei Jahre nach dem sogenannten Spatenstich zwar nichts, dennoch schwärmte Kolat: "Das ist ein Highlight.“

 

Mit bunt bedruckten Täfelchen versuchten die Investorenvertreter von der OFB Projektentwicklung GmbH und der Ten Brinke Group den geplanten 400 Meter langen Bauriegel und die dicht gedrängten übrigen Wohnblöcke ein wenig schönzureden – allein, es wollte nicht recht gelingen. Bei kritischen Nachfragen nach Verkehrsbelastung, Luxusmieten, geplanten Mikrowohnungen und der Zerstörung einer wichtigen Luftschneise für das „alte“ Friedenau schauten Investorenvertreter und Dilek Kolat ungläubig in die Runde: Wie kann man nur dieses tolle Projekt in Frage stellen?

 

 

 

 

Verkehrsbelastung der eh‘ schon überlasteten Handjerystraße? „Wir alle müssen doch unser Mobilitätsverhalten überdenken, oder nicht?“ Luxusmieten? „Von den 1500 Wohnungen bauen wir doch immerhin 245 Sozialwohnungen!“ Mikrowohnungen? „Aber dafür ist doch der Bedarf da, das rechnet sich!“ Luftschneise? „Zwischen den Wohnblöcken entstehen Grünanlagen. Das ist doch ganz wunderbar.“

 

Ein paar Fakten, die beim Rundgang über die Sandfläche dennoch genannt wurden.

 

Sozialwohnungen: Bauen wird die Ten Brinke Group im westlichen Teil des Areals (bei Edeka). Die Baugenehmigung ist erteilt, Baubeginn soll im April 2019 sein. Bis 2021 sollen 245 Sozialwohnungen gebaut werden, die dann von der städtischen HOWOGE für 6,50 Euro/Quadratmeter Kaltmiete abgegeben werden. Voraussetzung ist ein Wohnberechtigungsschein. Es entstehen Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern, außerdem wird eine Kita mit 85 Plätzen gebaut. Das EDEKA-Geschäft in der Handjerystraße muss schließen, wird abgerissen und soll im Erdgeschoss eines Neubaus wieder öffnen. Wann das genau sein wird, ist noch unklar. Es entsteht für diesen Teil eine Tiefgarage mit 89 Plätzen. Ein- und Ausfahrt der Autos erfolgen über die Handjerystraße.

 

Die anderen rund 1350 Wohnungen auf dem Areal des Güterbahnhofs Wilmersdorf sollen 2022 fertig sein. 400 Autostellplätze entstehen in sechs Tiefgaragen, daneben auch 2000 Abstellplätze für Fahrräder. Ein- und Ausfahrt sollen über die Hauptstraße abgewickelt werden. Die Bauarbeiten beginnen im Westen und enden im Osten. Die zukünftigen Eigentümer der Wohnblöcke sind noch nicht bekannt.

 

Antwort auf die Anfrage der Fraktion DIE LINKE:

Baustadtrat Oltmann weicht kritischen Fragen aus, 27.02.2019

 

Es hat anderthalb Monate gedauert, bis Baustadtrat Jörn Oltmann (GRÜNE) die „Kleine Anfrage“ der Linken zur „Friedenauer Höhe“ beantwortet hat. Die Bezirksverordnete Dr. Christine Scherzinger (LINKE) hat uns die Antwort zur Verfügung gestellt. Dafür danken wir ihr sehr herzlich. Die Veröffentlichung soll zur Transparenz bei diesem umstrittenen Mega-Bauprojekt beitragen.

 

An dieser Stelle sei noch auf einige Ungereimtheiten in der Antwort Oltmanns hingewiesen: Die Belegungsbindung für die Sozialwohnungen der „Friedenauer Höhe“ soll 30 Jahre betragen. Dabei beruft sich Oltmann auf das „Kooperative Baulandmodell“ aus dem Jahr 2016. Wenn das stimmt, laufen die Belegungsbindungen aber bereits nach 20 Jahren aus! Was gilt denn nun?

 

Dass für die freien Wohnungen (75 Prozent der geplanten 1500 Wohnungen) mit sehr hohen Mieten zu rechnen ist, wird nicht bestritten. Dies werde sich aber nicht auf die Friedenauer Mieten insgesamt auswirken, so Oltmann. Denn in Friedenau seien die Mieten eh‘ schon sehr hoch. An anderer Stelle (Tagesspiegel) beklagt der Baustadtrat die hohen Mieten im Bezirk und insbesondere in Friedenau als „besorgniserregend“. Immer weniger Menschen könnten sich diese Mieten leisten. Sein Rezept: Neubau! Doch wenn Neubau wie im Fall der „Friedenauer Höhe“ bedeutet, dass noch höhere Mieten verlangt werden als bislang, dann muss man sich schon fragen, ob die Menschen hier verschaukelt werden.

 

Die Oltmann-Antwort im Wortlaut:

 

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Bildunterschrift der Immobilienzeitung: „Auch Stararchitekten kochen nur mit Wasser und stellen die immer gleichen Rasterfassaden in die Stadt.“ 17.05.2018

Zukünftige Spekulationsmasse

oder Gewinn für den Bezirk?

15.01.2019

 

So ganz schief können wir mit dem Beitrag „Karnickelställe statt Familienwohnungen“ auf der „Friedenauer Höhe“ nicht liegen. Es scheint, dass DIE LINKE im Bezirk Tempelhof-Schöneberg sich noch als Oppositionspartei versteht. Immerhin stellte die Bezirksverordnete Dr. Christine Scherzinger am 15.01.2019 eine „Kleine Anfrage“ an das Bezirksamt. Unter der Überschrift „Zukünftige Spekulationsmasse oder Gewinn für den Bezirk?“ stellt sie Fragen:

 

 

 

1. Wie viele Wohnungen entstehen nach jetzigem Kenntnisstand des Bezirksamts bei der Friedenauer Höhe (Anzahl der Wohnungen/ Größe/ Lage unterteilt in geförderte Wohnungen nach der Kooperativen Baulandentwicklung und restlichen Wohnungen)?

2. Bleibt es dabei, dass „235 geförderte Wohneinheiten (mit einer durchschnittlichen Größe von 53,33 qm netto Wohnfläche), 85 Kita-Plätze und 102 Grundschulplätze errichtet werden sollen? Oder handelt es sich bei dem geförderten Wohnraum nach der Kooperativen Baulandentwicklung des Jahres 2015 (25% der Wohnungen) ebenfalls um Mikrowohnungen (Größe bis zu 30 m²)?

3. Bleiben die geförderten Wohnungen nach Ablauf der Belegungsbindungen weiterhin in der Hand der öffentlichen Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE?

4. Inwieweit müssen bei Bekanntgabe der realen Grundrisse die Planungsannahmen für soziale Infrastruktur als Folgeeinrichtungen im städtebaulichen Vertrag nochmals überprüft werden, da 2016 von Mehrfamilienhäusern als dominante Bauform mit einer Wohnungsgröße von 100 m² mit einer durchschnittlichen Wohnungsbelegung von 2 Bewohner_innen ausgegangen war?

5. Inwieweit stimmen daher die Planungsannahmen aus dem Jahr 2016 noch?

6. Stimmt das Bezirksamt noch der Aussage aus dem städtebaulichen Vertrag vom Jahr 2016 zu, dass es sich in Zukunft bei der Friedenauer Höhe um ein lebendiges Quartier handele, das mit seinen Wohnnutzungen monostrukturellen Entwicklungen entgegenwirken möchte?

7. Gibt es Erwägungen seitens des Bezirksamts, den städtebaulichen Vertrag an die neuen Gegebenheiten anzupassen und eine erneute Analyse der potentiellen Nutzer_innenstruktur und ihre Auswirkungen auf das Umfeld durchführen zu lassen?

8. Stimmt nach Ansicht des Bezirksamts die damalige wirtschaftliche Gesamtbetrachtung im städtebaulichen Vertrag vom Jahr 2016 noch?

9. Mit welchen Auswirkungen rechnet das Bezirksamt angesichts der Tatsache, dass  Mikrowohnungen durchschnittlich höhere Erträge auf den Quadratmeter gerechnet generieren, weil sich höhere Mieten durchsetzen lassen, und die deswegen beliebte Anlageobjekte mit hohen Renditen sind? Und welche Maßnahmen wird das Bezirksamt ergreifen, um die erwartbaren erheblichen Veränderungen und Verdrängungsrisiken für die bestehende Nachbarschaft abzufedern?

10. Inwieweit kann das Bezirksamt gewährleisten, dass hier wirklich nachhaltig genutzter Wohnraum entsteht, und wie kann verhindert werden, dass die nicht geförderten Mikrowohnungen möbliert oder teilmöbliert nur für einen begrenzten Zeitraum vermietet werden?

11. Werden diese Mikrowohnungen in Zukunft Mietwohnungen bleiben oder ist damit zu rechnen, dass sie in Eigentumswohnungen umgewandelt werden?

12. Inwieweit kann und will das Bezirksamt darauf hinwirken, dass für die restlichen 75% der Wohnungen keine spekulativen Absichten verfolgt werden (beispielsweise in einer Neuüberarbeitung des städtebaulichen Vertrags, der die neuen Bedingungen berücksichtigt)?

 

***

Unterstützung erfährt DIE LINKE selbst von der investorenfreundlichen Immobilienzeitung, die das Projekt am 01.11.2018 auf die Schippe nimmt: „Liebling, ich habe die Kinder geschrumpft, heißt eine 30 Jahre alte Hollywood-Komödie. Das Kunststück sollte beherrschen, wer auf dem früheren Güterbahnhof Wilmersdorf wohnen will. Dort haben die Joint-Venture-Partner OFB Projektentwicklung und die Hamburger Böag nämlich die Wohnungen geschrumpft. Statt der ursprünglich geplanten 940 passen jetzt stolze 1.500 Quartiere aufs immer noch 6 ha große Gelände."

 

Karnickelställe statt Familienwohnungen

10.01.2019

 

 

Das Bauschild an der Friedenauer Hauptstraße wirft Fragen auf. Für die Bebauung auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Wilmersdorf wurden unter dem Titel „Friedenauer Höhe Projekt GmbH Berlin“ von BÖAG Beteiligungs-AG, BÖAG Projekt AG, den BÖAG-Vorständen Lars Böge und Michael Streithorst sowie der OFB Projektentwicklung GmbH als hundertprozentige Tochter der HELABA- Immobiliengruppe sechs Firmen gegründet - mit Firmensitz Knesebeckstraße Berlin.

 

FHP Friedenauer Höhe Erste GmbH & Co. KG

FHP Friedenauer Höhe Zweite GmbH & Co. KG

FHP Friedenauer Höhe Dritte GmbH & Co. KG

FHP Friedenauer Höhe Vierte GmbH & Co. KG

FHP Friedenauer Höhe Fünfte GmbH & Co. KG

FHP Friedenauer Höhe Sechste GmbH & Co. KG

 

Warum nicht eine, sondern sechs Bauherrengesellschaften? Warum die gesellschaftsrechtliche Konstruktion GmbH & Co. KG?

 

Diese Firmengründungen erfolgten zwischen dem 10.07.2018 und 04.08.2018. Wenige Tage zuvor wurden am 21.06.2018 im Bundesrat „Änderungen zur Grunderwerbsteuer“ diskutiert, in denen es auch um Share Deals ging, jenem Erwerb von Geschäftsanteilen, bei dem die Grunderwerbssteuer (derzeit) noch entfällt.

 

Bei Share Deals - auch Grunderwerbssteuer-Vermeidungsmodell genannt - kaufen Investoren nicht Grundstück und Gebäude, sondern die Anteilsmehrheit eines Unternehmens – d h., aus einer Immobilie wird ein Unternehmen gemacht. Die gesetzlich (noch erlaubte) Regel dabei ist, dass die Transparenz der Transaktion unübersichtlich wird, da der Alteigentümer mit etwas mehr als 95 % 5 Jahre lang (künftig etwas mehr als 90 % 10 Jahre lang im Grundbuch stehen bleibt, während die restlichen knapp 95 % (künftig knapp 90 %) über verschachtelte GmbH-Unterkonstruktionen wie GmbH & Co. KG im Dunkeln bleiben und sich in Steuerparadiesen verlieren könnten. Es leuchtet ein, dass sich Gesellschaftsanteile anonymer und schneller als Immobilien kaufen und verkaufen lassen, da u.a. auch die Mitteilungs- und Anzeigepflicht der eingebundenen Notare entfällt. Über diese derart angelegte Geldwäsche könnten die Immobilienpreise und folglich auch die Mieten steigen.

 

Das könnte zu einer Befreiung von der Grunderwerbssteuer führen, so dass dem Land Berlin (möglicherweise auch mit Wissen und Unterstützung des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg) Steuern entgehen.

 

Da nach der Verfassung von Berlin (Artikel 28) „jeder Mensch das Recht auf angemessenen Wohn- raum hat“ und „das Land die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, sowie die Bildung von Wohnungseigentum fördert“, Stichwort sozialer Wohnungsbau, musste die „Friedenauer Höhe Projekt GmbH Berlin“ eine Lösung kreieren.

 

Da kam mit Ten Brinke ein bisher völlig Unbekannter ins Spiel: Laut „Immobilienzeitung“ vom 15.11.2018 wurden „245 Mietwohnungen des Wohnungsbauvorhabens Friedenauer Höhe an die städ­tische Wohnungsgesellschaft Howoge verkauft (die sich in den Jahren zuvor partout geweigert hatte, sich beim Bauprojekt zu beteiligen). Verkäufer ist der Projektentwickler Ten Brinke Ten Brinke Group B.V. Niederlande. Die kommunalen Vermieter übernehmen die überwiegend durch Förderung miet­preisgedeckelten Wohnungen nebst Kita schlüsselfertig“.

 

Der Wohnungsbau auf dem Bahndamm soll im Frühjahr 2019 starten, allerdings nicht mit den 1255 sonstigen Wohnungen, sondern mit den 245 staatlich subventionierten Wohnungen der Howoge. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt.

 

Die OFB (HELABA) investiert gegenwärtig in auffällig großformatige Werbeanzeigen: „Was Sie voran­bringt? Partnerschaft. Wer partnerschaftlich orientiert ist, kann Projekten einen kräftigen Extraschub verleihen Das bedeutet, Ihre Ziele und Anforderungen, die wir mit gebündelter Expertise und hochwertigen Finanzprodukten unterstützen, stehen für uns jederzeit im Fokus. So lässt sich das erreichen, was wirklich zählt: in jedem Fahrwasser auf Erfolgskurs zu bleiben. Unsere Kunden und Partner dau­erhaft voranzubringen, dafür stehen wir mit unseren Werten - regional verwurzelt und international verankert. “

Auf dem 6 ha großen Areal sollen nun 1500 statt ursprünglich 940 Wohnungen entstehen - ein Kunst­stück, das nun von den Berliner Architekturbüros Grüntuch Ernst und Tchoban Voss Architekten gefer­tigt wird. Statt Familienwohnungen nun also Karnickelställe, deren Bedarf und Größe sich die Bauher­ren „durch eine Studie“ bestätigen ließen. Bezirksbaustadtrat Jörn Oltmann (GRÜNE), bis zu seiner Wahl 2016 Immobilienhändler, „findet die Planungen sehr gut. Kleine Wohnungen werden im Bezirk dringend gebraucht“.

 

Verlauten lassen OFB und BÖAG, dass „Eigentumswohnungen derzeit nicht angeboten werden, aber längerfristig nicht auszuschließen sind“. Sie könnten kommen, wenn ein bisschen Gras über die Sache gewachsen ist.

 

Der flauschige Name „Friedenauer Höhe“ sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Höhe gegenüber dem N.N. nur 7 Meter beträgt, ein Bahndamm ist und bleibt, auf dem sich einst ein reines Gewerbegebiet befand. Dies Umfeld hat sich gegenüber früher erheblich verschlechtert, da neben den Gleisen von Eisenbahn und S-Bahn-Ring noch 2 x 3 Fahrspuren der Stadtautobahn A100 hinzugekommen sind. Seither ist die Gegend in den Verkehrsmeldungen von früh bis spät und tagtäglich populär: „Stau und stockender Verkehr“ auf der 2,5 Kilometer langen Strecke zwischen Detmolder Straße, Wexstraße und Kreuz Schöneberg. Ob Richtung Charlottenburg oder Richtung Neukölln, am Tunnel Innsbrucker Platz und an der „Friedenauer Höhe“ geht nichts mehr. Die Strecke rangiert mit 162.900 Fahrzeugen pro Tag auf Platz 4 der am meisten befahrenen Straßen Deutschlands. Im schönsten Verwaltungsdeutsch heißt das: „Das Plangebiet ist in einem immissionsökologisch stark vorbelasteten Umfeld angesiedelt und erheblich durch Schall beaufschlagt.“

 

„Man kann mit einer Wohnung einen Menschen genauso töten wie mit einer Axt.“ Der Spruch stammt von Heinrich Zille. Bei BÄAG, OFB und ROT-GRÜN scheint auch das keinen Eindruck zu machen.

 

Tiefschlag für die „Friedenauer Höhe“, 05.01.2019

 

Der Edeka-Markt in der Handjerystraße Nr. 99 bleibt. Der Grundstückseigentümer ist nicht bereit, das Anwesen an die Bauherren zu verkaufen. Das sechsstöckige Doppelhaus mit Wohnungen auf 5 Etagen, Supermarkt im Erdgeschoss und Tiefgaragen kann nicht gebaut werden. Ein herber Rückschlag für BÖAG und OFB, weil das Wohnprojekt genau an dieser Ecke gestartet werden sollte. Nun fehlt den Investoren das so sehnlich herbeigewünschte „schöne“ Entree für die „Friedenauer Höhe“. Aus historischer Sicht nicht schlecht, da nun der Bahndamm, auf dem schicken weißen Null-Acht-Fünfzehn-Wohnungen entstehen sollen, als Bahndamm erkennbar bleibt.

 

Warum der Parkplatz als Parkplatz ab sofort gesperrt ist, Bagger das Pflaster entfernen, erschließt sich auf Anhieb nicht. Bisher hatte das Bezirksamt immer verkündet, dass die Baustellenzufahrt von der Hauptstraße erfolgt. Nun also eine Kehrtwende? Ist die Handjerystraße Nr. 99 die zweite Baustellenzufahrt? Der grüne Baustadtrat Jörn Oltmann hält es nicht für erforderlich, die Anwohner zu informieren In Kürze wird sich zeigen, dass die vom Bezirksamt  schöngerechnete Verkehrssituation mit Edeka-LKW-Anlieferung, PKW-Verkehr, Anwohnerparken und Fahrradweg in der Handjerystraße Makulatur ist.

 

 

 

1500 statt 940 Wohnungen, 24.07.2018

 

Am 24.07.2018 teilte Bezirksstadtrat Jörn Oltmann (DIE GRÜNEN) mit, dass „die bauliche Neuentwicklung auf dem ehemaligen Güterbahnhof Wilmersdorf ein sehr umfangreiches Projekt für den Bauherrn und das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg“ darstellt. Aktuell ist die Verwaltung mit den Bauherrn in der finalen Abstimmung über die Bauanträge. Es ist davon auszugehen, dass die Baumaßnahmen unverzüglich nach Erteilung der Genehmigungen starten werden“.

 

Zur Geschichte gehört, dass ursprünglich 940 Wohnungen und 780 Tiefgaragenstellplätze geplant waren. Die „finale Abstimmung“ mit dem Bezirksamt führt nun dazu, dass den Bauherrn 1500 Wohnungen, 360 Tiefgaragenstellplätze, 1800 Fahrradstellplätze und eine Kita gestattet werden. Gesetzlich ist das gedeckt, aber diese Durchsetzungspolitik des ehemaligen Immobilienhändlers Oltmann unter dem Deckmantel Demokratie hat nichts mehr mit dem grünen Streben nach einer ökologisch nachhaltigen Gesellschaft zu tun.

 

1. Um Bauen günstiger zu machen und ein Mehr an preiswerten Wohnungen zu erreichen, hat das Land Berlin die Baupflicht für Stellplätze abgeschafft.

2. Bei der Genehmigung des Wohnbauprojekts werden die in der Nähe liegenden Stationen des öffentlichen Nahverkehrs herangezogen. Bezirksamt und Bauherrn gehen davon aus, dass die zukünftigen Bewohner auf ein Auto verzichten und die Stationen S- und U-Bahnhof Innsbrucker Platz (S41, S42, S46, U4) bzw. S- und U-Bahnhof Bundesallee (U9) sowie die Bushaltestellen von M48, M85, 248 und 187 nutzen.

3. Der Bebauungsplan wurde dahingehend verändert, dass nun kleinere Wohnungen zwischen 25 und 80 Quadratmeter entstehen sollen.

 

Abgesehen davon, dass Friedenau mit 28.145 Einwohnern der am dichtesten besiedelte Ortsteil von Berlin ist, kommen künftig 2000 bis 3000 neue Bewohner hinzu. Den Bauherrn muss es nicht mehr interessieren, wenn die 360 Tiefgaragenplätze doch nicht ausreichen sollten, und die Autos dann im ohnehin mit Parkplätzen nicht gesegneten Friedenau herumkurven und einen Stellplatz suchen. Dem Bezirksamt dürfte das eigentlich nicht egal sein!

 

In Erinnerung sei gerufen, dass die BÖAG das Gelände von der DB erworben hat. Da sich die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften nicht beteiligen wollten, war die BÖAG gezwungen, die „HELABA Immobiliengruppe“ und ihre „OFB Projektentwicklung GmbH“ ins Boot zu holen. Daraus entstand ein Bauherrn-Joint-Venture mit OFB Projektentwicklung GmbH und BÖAG Projekt AG. Seit Mitte Oktober prangt in der Hauptstraße eine Werbetafel: „Friedenauer Höhe. Im Herzen Berlins, entsteht ein Zukunftsquartier, das die Vorzüge eines schönen, historisch gewachsenen Stadtteils harmonisch mit den Ansprüchen an wegweisend urbanes Leben verbindet.“ Den Marketingbegriff „Friedenauer Höhe“ müssen die Friedenauer ertragen. Das fällt unter Privatsache des Eigentümers. Wohl aber sind die Interessenten darüber aufzuklären, dass diese „Höhe“ 7 m über dem Niveau von Friedenau liegt und eigentlich ein Bahndamm ist. Hinter den Häusern gibt es Gleise für S-Bahn, Güter- und Personenverkehr und den sechsspurigen Autobahnring – zweifellos ein „Quartier mit exzellenter Verkehrsanbindung“, aber keinesfalls wie die Werbung behauptet, „ein ruhiges Quartier“.

 

Für den Bau haben die Partner diverse Firmen gegründet: Die FHP Friedenauer Höhe Erste GmbH & Co. KG am 10.07.2018, die FHP Friedenauer Höhe Zweite GmbH & Co. KG am 11.07.2018, die FHP Friedenauer Höhe Dritte GmbH & Co. KG am 04.08.2018, die FHP Friedenauer Höhe Vierte GmbH & Co. KG am 01.08.2018, die FHP Friedenauer Höhe Fünfte GmbH & Co. KG am 01.08.2018 und die FHP Friedenauer Höhe Sechste GmbH & Co. KG am 10.07.2018. Alle zu erreichen über die Firmenadresse Knesebeckstraße 59/61, 10719 Berlin.

 

Das kann „einiges“ bedeuten. Am leichtesten zu durchschauen ist, dass bei dieser gesellschaftsrechtlichen Konstruktion Haftungsrisiken für die hinter der Gesellschaft stehenden Personen ausgeschlossen bzw. begrenzt werden. Wir sind keine Steuerfachleute, fragen uns aber, ob damit auch Steuerzahlungen an den Fiskus begrenzt und Schwarzgeld reingewaschen werden kann.

 

Unter den Partnern wurde offensichtlich die Baufläche aufgeteilt. Wir gehen davon aus, dass WA 1 - WA 2 nach Entwürfen von „Grüntuch Ernst Planungsgesellschaft GmbH“ und WA 5 – WA 6 nach Entwürfen von „Tchoban Voss Architekten GmbH“ entsteht. Für die Baufelder WA 3 und WA 4 gibt es keine Angaben. Ist auch egal. Entstehen wird ein entsetzlicher Gebäuderiegel zwischen Haupt- und Handjerystraße, ein Fremdkörper, der mit Friedenau niemals etwas gemein hat. Die Architekten werden es sich gefallen lassen müssen, dass ihre Bauten - wie die „Papageiensiedlung" an der A 66 bei Frankfurt-Höchst oder auch der Schöneberger  „Sozialpalast“ - zu jenen Orten gehören werden, die „man nicht sehen möchte, die es am besten nicht geben sollte“.

 

Netzwerk Friedenauer Höhe. Quelle www.northdata.de

Kampf um den Boden, 24.07.2018

 

In Tempelhof-Schöneberg haben SPD und GRÜNE dafür gesorgt, dass auf dem ehemaligen Gewerbegebiet Güterbahnhof Wilmersdorf Wohnungen gebaut werden dürfen. Damit ist der Wert des Grundstücks deutlich gestiegen. Im Laufe der Jahre sind wohl Anteile an der Grundstücksgesellschaft weiterverkauft und mit Gewinn versilbert worden. Das genaue Ausmaß ist auch im Fall „Friedenauer Höhe“ nicht bekannt, da die Besitzverhältnisse nicht transparent sind.

 

 

 

Ein Problem ist dabei, dass das deutsche Baurecht am Grundstück „klebt“. Das macht die Bodenspekulation für Investoren attraktiv. Abwarten und nichts tun. So konnten sich die Preise für Wohnungsbaugrundstücke in Charlottenburg von 900 Euro im Jahr 2014 auf aktuell 4000 Euro je Quadratmeter mehr als vervierfachen.

 

Haus und Grund in deutschen Großstädten sind seit der Finanzkrise in den Blick des globalen Anlagekapitals geraten. Seitdem müssen Mieter und junge Familien mit Eigentumswunsch nicht mehr nur mit anderen Mietern und Käufern konkurrieren, sondern auch mit Großinvestoren, die sichere Renditen in Zeiten niedriger Zinsen suchen.

 

Immobilienökonom Voigtländer nennt die Bodenpolitik daher eine „zentrale Stellschraube“, um eine solche Preisrally zu vermeiden und die Kosten im Neubau niedriger zu halten.

 

In der Diskussion um die Reform der Grundsteuer hat er das Konzept der Bodenwertsteuer favorisiert. Bei diesem werden bebaute und unbebaute Grundstücke nach dem ermittelten Bodenwert gleich hoch besteuert. Das verteuert Spekulation und schafft den Anreiz, zügiger zu bauen.

 

SPD und GRÜNE von Tempelhof-Schöneberg hätten andere Möglichkeiten gehabt, Grundstücke nicht zum Spekulationsobjekt zu machen, indem die Kommunen einen rechtlich verbindlichen Rahmen vorgeben. Der kann nicht nur vorsehen, dass die Stadt vom Wertzuwachs des Baulands profitiert. Zudem können die Städte mit dem sogenannten Entwicklungsrecht arbeiten und durchsetzen, dass das Recht zu bauen erlischt, wenn der Eigentümer es innerhalb eines bestimmten zeitlichen Rahmens nicht nutzt. Ein anderes Modell, um Bodenspekulation zu verhindern, ist, dass Kommunen ihr Land nicht verkaufen, sondern in Erbpacht an denjenigen geben, der es bebauen will.

 

Im Fall der Bebauung des ehemaligen Gewerbegebiets Güterbahnhof Wilmersdorf haben SPD und GRÜNE der Bodenspekulation Tür und Tor geöffnet. Die Folgen zeigen sich bereits jetzt: Wie verlautete, sollen auf dem Gelände zunächst nur die 245 staatlich subventionierten Wohnungen der „Howoge“ gebaut werden. Diese städtische Wohnungsbaugesellschaft hatte überraschenderweise Anteile am Projekt erworben, obwohl sie sich lange Zeit dagegen wehrte.

 

Die anderen, lukrativen Grundstücke bleiben also zunächst unbebaut. Die Preise für das Bauland werden weiter steigen, Anteile daran können damit immer wieder mit Gewinn weiterverkauft werden. Diese Spekulation könnte die Mieten und Wohnungskaufpreise weiter in die Höhe treiben – mit Wissen und Billigung der für die Politik in Tempelhof-Schöneberg verantwortlichen Parteien: SPD und GRÜNE. Der vollmundig verkündete Anspruch, sozialen Wohnungsbau zu forcieren, wird zur Farce – zu einem Feigenblatt für die ganz großen Immobilienspekulanten.

Die Baustelle Güterbahnhof Wilmersdorf, 19.06.2018 und 12.07.2018

 

Am 19. Juni 2018 tat sich nichts und Wochen später am 12. Juli 2018 tat sich auch nichts auf dem Gelände. Haben Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg sowie die im vorauseilenden Gehorsam jubelnden Projekt-Beförderer von Stadtteilzeitung und Bürgerinitiative Breslauer Platz mit BÖAG auf das falsche Pferd gesetzt? Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften wussten wohl sehr wohl, warum sie sich an diesem von Lärm und Schmutz umtosten Wohnungsprojekt nicht beteiligen wollten.

 

Entfernt wurden Bäume, Sträucher und Gebäude, zurückgeblieben ist eine öde Fläche mit Sand, den der Wind über die Gegend verstreut. Die Jubler von einst schweigen.

 

Die Baustelle Güterbahnhof Wilmersdorf, 12.09.2017

 

„Die städtische Verlängerung der Lauterstraße“

 

Der freischaffende Architekt, Dipl. Ing. und Sprecher der „Bürgerinitiative Breslauer Platz“ Joachim W. Glässel kann es nicht lassen. Der Befürworter des Bauprojekts auf dem ehemaligen Güterbahnhof Wilmersdorf moniert, wie wir von mehreren Seiten hören, nun den Treppenentwurf der BÖAG-Architekten. Diese Treppe soll vom „westlichen Quartiersplatz“ zur Lauterstraße hinunterführen.

 

Glässel fordert, wie wir hören, dass „die städtische Verlängerung der Lauterstraße natürlich eine gestaltetet Geländeanlage des Straßenzugs werden“ müsse. Selbstverständlich müsse diese Verbindung behindertengerecht gestaltet werden sowie für Kinderwagen, Einkaufswagen und Radfahrer nutzbar sein. Die Bürgerinitiative habe dies schon vormals moniert, ohne dass es geändert worden sei. Wenn das zutrifft, dann fragen wir uns, was genau Glässel und seine Mitstreiter eigentlich wollen. Es gibt doch nur drei Möglichkeiten: Treppe, Rampe, Fahrstuhl

 

Bürgerinitiative und Glässel haben doch mit dem unsäglichen und menschenunfreundlichen Aufmarschplatz vor dem Rathaus Friedenau schon bewiesen, dass sie von städtebaulicher Planung nichts verstehen. Damit sich das an der Lauterstraße nicht wiederholt, wäre es besser, sie würden sich nicht wieder einmischen.

 

Einladung zur Baustellenbesichtigung, 05.07.2017

 

Die Einladung zur Baustellenbesichtigung am 5. Juli ist an einen „ausgewählten“ Personenkreis ergangen. Die Einladung enthält einige Ungereimtheiten. Geladen wird auf die „Friedenauer Höhe“, eine Marketingbezeichnung für einen aufgeschütteten Bahndamm. Einlader ist neben den „Investoren“ BÖAG und HELABA Immobiliengruppe OFB Projektentwicklung auch „Der Bezirk“, also nicht die von den Bürgern durch Wahl bestimmte Bezirksverordnetenversammlung oder das fachlich zuständige Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg. Wer ist „Der Bezirk“? Im Zweifel die Bürger, die also allen Anlass haben, sich auf dem inzwischen abgerodeten Gelände über die „Projektfortschritte“ zu informieren.

 

Mit dabei beim gemeinsamen Rundgang ist dann doch in offizieller Funktion Bezirksstadtrat Jörn Oltmann, der maßgebliche Beförderer des Immobiliencoups in Friedenau. Bis Stunden vor seiner Wahl im November 2016 war er Immobilienhändler. Nun setzt er seine „Arbeit“ als Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung und Bauen in Tempelhof-Schöneberg fort. Dass dies für Bündnis90/Die Grünen geschieht, ist bedenkenswert, wird doch mit dem Areal des ehemaligen Güterbahnhofs Wilmersdorf eine Grünfläche vernichtet, die für Friedenau bitter nötig gewesen wäre.

 

Eingeladen sein wird wohl auch „Malmendier Partners“, eine „Partnerschaft von Rechtsanwälten“ mit Sitz am Kurfürstendamm, deren Anwälte bereits das Bezirksamt für den „Bebauungsplan 7-68“ beraten haben und nun „die BÖAG AG bei der Entwicklung des Güterbahnhofs Wilmersdorf in Friedenau beraten“.

 

 

 

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Ungünstiger hätte die Baustellenbegehung am 5. Juli 2017 nicht beginnen können. Zuerst begegneten sich um 17.22 Uhr zwei S-Bahnzüge und eine Minute später gab es um 17.23 Uhr die Durchfahrt eines Güterzuges. Versammelt hatten sich auf dem Bahndamm etwa 50 Personen, darunter BÖAG-Chef Lars Böge, sein neuer Partner von der HELABA-Immobiliengruppe, viel Bezirksamt, wenig BVV, das rot-grüne Sprachrohr Stadtteilzeitung, die überall mitmischen wollende Bürgerinitiative Breslauer Platz und kritische Anwohner. Die wurden in drei Gruppen aufgeteilt. Wir haben uns für die Gruppe von Investor Lars Böge entschieden, weil sich zu ihr auch Baustadtrat Jörn Oltmann (GRÜNE), Stadtentwicklungssprecher Christoph Götz (SPD) und der HELABA-Abgesandte gesellte.

 

So euphorisch wie beim Spatenstich am 16. September 2016 klang Lars Böge nicht mehr. Es mag daran liegen, dass sich entgegen aller Erwartungen keine der städtischen Wohnungsbaugesellschaften von Berlin an dem Bauprojekt beteiligt. Wir geben die Ausführungen von Lars Böge stichwortartig wieder:

 

Vegetation: Für die inzwischen gefällte/entfernte Vegetation wird es Ersatzpflanzungen geben.

 

Baustraße: Für den Bau wird es eine Baustraße geben. Die Zufahrt entsteht neben dem S-Bahnhof Innsbrucker Platz an der Hauptstraße.

 

Baubeginn: Mit dem Bauaushub soll Mitte 2018 im Westen an der Handjerystraße begonnen werden. Der erste Bauabschnitt an der Handjerystraße wird den Bereich „geförderter Wohnungsbau“ umfassen. Dort wird u.a. eine Kindertagesstätte für 500 Kinder entstehen. Im Abstand von etwa einem halben Jahr werden anschließend die weiteren Baufelder in Richtung Osten erschlossen.

 

Edeka: Da der Zugang zum Wohnquartier von der Handjerystraße mit dem „Edeka-Markt nicht gut genug gewürdigt wird“, gibt es Gespräche mit Edeka. Geplant ist ein Abriss des Marktes und an dessen Stelle ein mehrgeschossiger Neubau, in dessen Erdgeschoss wieder ein Markt vorgesehen ist.

 

Gelände: Das Gelände wird in wesentlichen Teilen um 2 m abgetragen, so dass die Bauten nicht über die Häuserhöhe der Bennigsenstraße hinausragen. Im tieferliegenden südlichen Bereich an der Handjerystraße wird das Gelände nicht abgetragen.

 

Wohnungen: Unter 5 Prozent der Wohnungen können konventionell gebaut werden. Das bedeutet, dass ein Großteil der Wohnungen mit „Lüftungen“ versehen werden muss. Die Öffnungen der Wohnungen zur Nordseite sollen (wegen Lärm und Schmutz) so klein wie möglich gehalten werden. Die eindeutige Orientierung der Wohnungen geht Richtung Süden.

 

Geförderter Wohnungsbau: BÖAG wird den Bereich „geförderter Wohnungsbau aus dem eigenen Familienbestand errichten. Diese Gebäude wird BÖAG langfristig (etwa 30 Jahre) im Bestand halten.

 

HELABA: Seit etwa einem Monat gibt es mit der HELABA Immobiliengruppe (OFB Projektentwicklung) einen Partner, mit dem BÖAG den freifinanzierten Wohnungsbau errichten wird. Die bisherigen Planungen sehen eigentlich keinen Eigentumswohnungsbau vor. Das muss man am Ende dann mal sehen.

 

Bauzeit: Geplant wird mit einer Bauzeit bis 2021/22. Es sollen Wohnungen gebaut werden, die von der Bevölkerung abgenommen werden. Das hängt auch von den Wohnungsgrößen ab. Vorgesehen ist eine natürliche Durchmischung.

 

Hauptstraße: Im Osten an der Hauptstraße wird ein Hochhaus mit etwa der Höhe des „Atomhauses“ (Hauptstraße 93) entstehen. Dieses muss zwingend einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden. Im Erdgeschoss wird ein Nahversorgungskomplex entstehen.

 

Konzept: Das Wohnprojekt wird weitestgehend autofrei gehalten. Für die Anwohner entstehen unter den Häusern Tiefgaragen, die ganz wesentlich über den Zugang Hauptstraße erreicht werden. An der Handjerystraße entsteht ein weiterer kleinerer Stadtplatz mit einer Zufahrt zu den Tiefgaragen.

 

Brückenteil Hauptstraße: Das von der Deutschen Bahn nicht mehr genutzte westliche Brückenteil mit dem Widerlager an der Hauptstraße wird entfernt.

 

S-Bahnhof Innsbrucker Platz: Der S-Bahnhof Innsbrucker Platz soll neben dem bisher einzigen Zugang Innsbrucker Platz/Hauptstraße einen weiteren Zugang im Süden erhalten, über den die Anwohner direkt vom Gelände zur Station gelangen können.

 

Zugang Lauterstraße: BÖAG-Vorstand Lars Böge: „Der Zugang Lauterstraße bekommt ein Treppe“.

 

 

Begegnung zweier S-Bahn-Züge am 5. Juli 2017 um 17.22 Uhr
Durchfahrt eines Güterzuges am 5. Juli 2017 um 17.23 Uhr

Spatenstich ohne Regierenden, 16.09.2016

 

Der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) ist nicht erschienen! Die Enttäuschung war dem BÖAG-Chef Lars Böge anzusehen. Senatorin Dilek Kolat (SPD) und Staatssekretär Engelbert Lütke Daldrup (SPD) waren ein schwacher Ersatz. Die Friedenauer waren nicht eingeladen worden - auch nicht die Nachbarn aus der Bennigsenstraße. Groß ist offenbar die Furcht vor dem Unmut der Bürger.

 

Grünflächen werden zugebaut, Luftschneisen zerstört und zukünftiges Verkehrschaos provoziert. „Die feiern sich doch nur selbst“, war von denen zu hören, die beim Spatenstich draußen vor blieben. Ein Sicherheitsdienst schirmte die Gesellschaft ab. Wer durchkam, gehörte „dazu“: Bauleute, Immobilienhändler, Bürgermeisterin Angelika Schöttler (SPD), die Stadträte Sibyll Klotz (GRÜNE), Jutta Kaddatz (CDU), Daniel Krüger (CDU) sowie von der SPD Matthias Geisthardt und Christoph Götz, von den GRÜNEN Ralf Kühne, Jörn Oltmann und Annabelle Wolfsturm. Ottmar Fischer und Joachim Glässel von der BI Breslauer Platz und Evelyn Weissberg vom Verlag Friedenauer Brücke wurden vom Investor herzlich begrüßt.

 

 

Die „Spatenstich-Reden“ von Böge, Lütke Daldrup und Klotz sind schnell zusammengefasst. Das geplante Wohngebiet auf dem Bahndamm, nun „Friedenauer Höhe“ genannt, an Autobahn, S-Bahn und Güterzugtrasse sei beispielhaft für die neue Wohnungsbaupolitik Berlins. Was alle drei Redner in geradezu grotesker Überzeichnung hervorhoben: Die Friedenauer seien umfassend in die Planungen eingebunden gewesen, viele Anregungen aus der Bürgerschaft seien umgesetzt worden. Das wurde so lange gebetsmühlenartig wiederholt, bis klar war: Da ist was faul. Wer die Bürger außen vor läßt, der hatte auch davor schon wenig mit ihren Ansichten und Wünschen im Sinn.

 

Wie es um das umstrittene Projekt wirklich steht, konnte man nur zwischen den Zeilen erahnen. Investor Lars Böge dämpfte „Hoffnungen“, dass es mit dem Bau bald losgehen wird. Das ließ aufhorchen, besonders als Staatssekretär Lütke Daldrup forderte, „in zwei bis drei Jahren müssen die Wohnungen stehen. Wir dürfen hier nicht lange über Bodenpreise philosophieren und über die Maximierung von Erträgen“. Das aber ist die Strategie des Investors. Was viele Friedenauer befürchten, wurde nun offen ausgesprochen. Die Freifläche des ehemaligen Güterbahnhofs Wilmersdorf ist zum Spekulationsobjekt gemacht worden – mit Unterstützung von SPD, Grünen und CDU.

 

So war der feierliche Spatenstich am Ende ein wenig feierliches Ereignis. Abgeschottet vom Rest der Welt, begaben sich die Gäste schließlich zum Buffet. Angerichtet hatte den kulinarischen Schlusspunkt „natürlich“ Berlins erste Catering-Adresse, das KaDeWe. Man lässt sich nicht lumpen. Das erwartete Medieninteresse hielt sich sehr in Grenzen. Weder der öffentlich-rechtliche Staatssender rbb noch die Berliner Tageszeitungen hielten ihr Erscheinen für erforderlich – ganz zu schweigen von den überregionalen Blättern. Die Betreiber von www.friedenau-aktuell.de waren auch nicht eingeladen. Da wir aber über offizielle Presseausweise verfügen, konnte uns der Zutritt nicht verweigert werden. So können wir den nicht-geladenen Friedenauern einen Eindruck vermitteln..

 

Spatenstich-Impressionen

 

 

Die Reden zum Spatenstich als Video-Dokument