Name seit etwa 1890, benannt nach dem Mittelgebirge Odenwald. Der Norden und der Westen des Odenwaldes gehören zum südlichen Hessen, im Nordosten liegt ein kleiner Teil im bayerischen Unterfranken, im Süden erstreckt er sich nach Baden hinein. Der Odenwald wird je nach seiner zum Bundesland zugehörigen Region, als Hessischer Odenwald, Badischer Odenwald und Fränkischer Odenwald bezeichnet.

 

Keine Lösung in Sicht – das Urteil vom 30. Oktober 2019

 

Nun hat ein Gericht entschieden: Der Bußgeldbescheid des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg gegen die Eigentümerin des Hauses Odenwald-/ Ecke Stubenrauchstraße aus dem Jahr 2015 war rechtens. Das Zwangsgeld in Höhe von 5000 Euro war angedroht worden, um die Eigentümerin zu zwingen, die 16 leer stehenden Wohnungen des Gründerzeithauses in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen. Dagegen klagte die Eigentümerin vor dem Berliner Verwaltungsgericht und verlor.

 

Das „Geisterhaus“ von Friedenau ist seit vielen Jahren in den Schlagzeilen, auch wir haben uns mit dem Fall ausführlich beschäftigt. Der Anblick des Hauses aus dem Jahr 1897 ist wahrlich nicht erbaulich und es ist unverständlich, dass 16 Wohnungen leer stehen. Zwischenzeitlich gab es eine symbolische Besetzung und die Gründung einer Initiative, die das Haus zu einem „Wohnprojekt“ umwandeln will. Wir haben diesen Eingriff in die Eigentumsrechte kritisiert, aber auch die Untätigkeit des Bezirksamts gerügt. Das Gespräch mit der Eigentümerin hatte offenbar niemand gesucht.

 

Was bringt nun das aktuelle Urteil? Die Richter des Berliner Verwaltungsgerichts sind der Meinung, dass das Zweckentfremdungsverbotsgesetz aus dem Jahr 2014 auch für Häuser Anwendung findet, die vor in Kraft treten des Gesetzes bereits leer standen. Außerdem halten sie es für zumutbar, dass die Eigentümerin das Haus auf eigene Kosten wieder bewohnbar macht. Der Anwalt der Eigentümerin spricht von einer Investition von rund drei Millionen Euro.

 

Wie geht es nun weiter? An der Situation wird sich zunächst nichts ändern, bis das Urteil rechtskräftig ist. Wenn die Eigentümerin zudem in Berufung geht, muss sich das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg mit dem Fall beschäftigen. Das kann Jahre dauern. Das Kern des Problems – Leerstand und Verfall des Hauses – ist keinesfalls gelöst.

 

Ohne die juristische Klärung in Bezug auf das bezirkliche „Zwangsgeld“ abwerten zu wollen, bleibt doch festzuhalten, dass man in der Sache selbst keinen Schritt weitergekommen ist. Die Idee einer Treuhänderschaft der sogenannten Nachbarschaftsinitiative bleibt eine Schimäre und wurde im aktuellen Urteil gar nicht thematisiert. Bestrebungen des Bezirksamts, durch Unterschutzstellung des Hauses einen ersten Schritt in Richtung Erhalt zu tun, sind nicht erkennbar. Statt den Dialog mit der Eigentümerin zu suchen, hat man sich vor Gericht getroffen.

 

Aus unserer Sicht führt das juristische Schaulaufen von Bezirksamt und Nachbarschaftsinitiative in die Sackgasse. Es muss vielmehr einen ernsthaften Versuch geben, mit der Eigentümerin über einen Kauf des Hauses zu sprechen. Dafür kommt nur eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft in Frage, die bei Sanierung der Wohnungen Garant für sozialverträgliche Mieten wäre. Blaupausen für diesen Weg gibt es in Berlin inzwischen zur Genüge. Statt sich in juristische und ideologische Grabenkämpfe zu begeben, sollte das Bezirksamt sich endlich auf praktikable Lösungen konzentrieren. Andernfalls gibt es für das Haus Odenwald-/Ecke Stubenrauchstraße keine Zukunft.

Besetzung in der Odenwaldstraße. Foto rbb, 2019

Gut geplant und doch daneben

 

Die Gruppe hatte die Besetzung des Hauses Odenwaldstraße gut geplant. Der rbb war offensichtlich vorab informiert worden und hatte für die Abendschau am 24.05.2019 seine TOP-Meldung: Nachbarn protestieren mit Hausbesetzung gegen Leerstand – selbstverständlich mit Bildmaterial.

 

Online hieß es dann: „Aus Protest gegen den langjährigen Leerstand eines großen Altbaus in Berlin-Friedenau hat eine Gruppe das Haus kurzzeitig besetzt. Die Aktion war offenbar eher symbolisch. Etwa zehn Menschen aus der Nachbarschaft seien am Freitagmittag für eine halbe Stunde in das Haus eingedrungen. Sie hätten Transparente aufgehängt. Die Polizei war vor Ort. Sie sprach jedoch gegenüber rbb|24 nicht von „Besetzung“, sondern von Personen, die in das Haus an der Ecke Stubenrauch-/Odenwaldstraße  eingedrungen seien.

 

 

Die Protestierer haben das Haus nach eigenen Angaben wie geplant freiwillig wieder verlassen. Die Polizei sagte, zum Teil seien die Personen auch aus dem Haus geführt worden. Es sei jedoch alles friedlich verlaufen. Dennoch seien Ermittlungen wegen Verstoßes gegen das Versammlungsgesetz und wegen Hausfriedensbruchs aufgenommen worden.

 

Der Anblick des Hauses ist nicht erbaulich, und es ist unverständlich, wenn 16 Wohnungen leer stehen. So bedauerlich das ist, aber im Privatrecht wird das Eigentum im § 903 als Herrschaft einer Person über eine Sache definiert. Auch wenn es oft genug nicht zu akzeptieren ist, der Eigentümer darf mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Es darf also auch den drei Besetzerinnen nicht gestattet sein, dort einzudringen und auf einem Balkon gegen diesen Zustand zu protestieren.

 

Noch einmal unsere Position: Das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg hätte längst die Möglichkeit nutzen können, das architektonisch durchaus interessante Gebäude vom Landesdenkmalamt unter Denkmalschutz stellen zu lassen – wie beispielsweise durch den (späten) Antrag zu den Bauplänen in der Görresstraße Nr. 21-23. Die Unterschutzstellung wäre ein erster Schritt gewesen, um Veränderungen herbeizuführen. In einem zweiten Schritt hätten die verantwortlichen Politiker von SPD und Grünen, zum Beispiel Bürgermeisterin Schöttler und Baustadtrat Oltmann, ungewöhnliche Wege gehen und das Gespräch mit dem Eigentümer suchen sollen. Stattdessen wurde die Verwaltung mit Bußgeldbescheiden tätig, die nicht zu Verständigung und Annäherung beitrugen.

 

Es ist nicht zu spät. Noch ist das Haus in einem Zustand, der eine anständige Sanierung ermöglicht. Wir sind optimistisch, dass das auch geschehen wird. Allerdings wird der jetzt aufgebaute Druck wohl eher dazu beitragen, dass dort „Luxuswohnungen“ für Eigentümer entstehen werden.

 

Artikel 14 Grundgesetz bietet Möglichkeiten an: (1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. (2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. (3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

 

 

Rummel um die Odenwaldstraße

 

Wir haben Zweifel, ob der entfachte Rummel um das Haus an der Ecke Odenwaldstraße 1 und Stubenrauchstraße 69 zu einem guten Ergebnis führen wird. Zugegeben, der Anblick ist nicht gerade erbaulich, das aber trifft auch auf das Friedenauer Rathaus zu. Natürlich ist es unverständlich, wenn 16 Wohnungen und ein Laden in ruhiger Lage seit langem nicht genutzt werden. Das aber ist eine Angelegenheit des Eigentümers. Anwohner sollen angeblich empört sein. Öffentlich in Erscheinung getreten ist bisher nur ein Nachbar von gegenüber. Er hat sogar ein Video über das Haus gedreht. Das Werk ist unter dem Titel „Ein Haus stirbt“ bei YouTube anzuschauen, unterlegt mit Chopin. Video und Musik haben es einer pensionierten Lehrerin so angetan, dass sie eine „Leerstandsgruppe“ gründete, die – wohl auch mit vorhandenem Eigennutz – inzwischen Ideen für die Rettung entwickelt hat: „Wohnprojekt, begrüntes Dach, Fahrradwerkstatt im Keller, Kinderladen und Seniorentreff“ – nichts Neues im Westen.

 

Wie üblich melden sich zuerst die GRÜNEN zu Wort, voran Annabelle Wolfsturm. Da es für sie bei den Wahlen fürs Abgeordnetenhaus nicht gereicht hat, sitzt sie jetzt in der BVV von Tempelhof-Schöneberg und knöpft sich das Bezirksamt vor. In der „Berliner Woche“ ist von ihr zu lesen, dass sich „die bisherigen Maßnahmen der Verwaltung als zahnloser Tiger erwiesen hätten“. Sie vergisst, dass diese doch seit 2011 von Rot und Grün dominiert wird. Diese Zählgemeinschaft hatte lange Gelegenheit, gegen den Leerstand in der Odenwaldstraße 1 vorzugehen. Geschehen ist nichts, da Maßnahmen „aufgrund der nicht vorhandenen Wohnraummangellage nicht opportun erschienen“. Jetzt besteht (angeblich) Mangel, jedenfalls posaunt das tagtäglich die Baumafia hinaus. Annabelle Wolfsturm setzt eine Stufe höher an und fordert die Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (DIE LINKE) zum Handeln auf.

 

Für Stadträtin Christiane Heiß (GRÜNE), deren Statements sprachlich stets verquast daherkommen, verhält sich der Eigentümer „nicht so ökonomisch rational wie die Öffentlichkeit oder die Rechtssetzung das erwarten“. Auch Stadtrat Jörn Oltmann (GRÜNE) will das Wohnhaus aus der Gründerzeit wieder „dem Wohnen zuführen“. Gegenüber den Medien erklärte er, dass die Bausubstanz schlecht sei und dass Balkonteile in den vermüllten und verwilderten Vorgarten fallen. Seine eigene Bauaufsicht stellt den Fall sachlicher dar: „Für Passanten bestehe keine unmittelbare Gefahr, da das Haus unzugänglich und Rattenbefall nicht aktenkundig sei.“

 

Das Bezirksamt soll inzwischen wegen des Leerstands einen Bußgeldbescheid erteilt haben. Der Streit wird viele Euros kosten und – wie üblich enden. Dem ehemaligen Immobilienhändler Jörn Oltmann müsste bekannt sein, dass das Bezirksamt für eine zwangsweise Instandsetzung kaum rechtlichen Spielraum hat. Sollte das Bezirksamt dies durchsetzen wollen, ob mit oder ohne Zustimmung des Eigentümers, müsste Tempelhof-Schöneberg die teure Instandsetzung vorfinanzieren und bis zum Sanktnimmerleinstag auf das Geld warten.

 

Mit dem Rummel um die Odenwaldstraße wurde erreicht, dass sich auf der Website www.leerstandsanzeiger.de nun Leute melden, die „etwas Näheres erfahren möchten und sehr daran interessiert sind, dass dieses Gebäude wieder genutzt wird“. Oder: „Ein wunderbares Objekt für eine Genossenschaftsgründung. Falls jemand Interesse am Kauf hat, oder weiteres über die Optionen kennt, bitte melden!“ Oder: „Ich interessiere mich dafür, es eventuell zu kaufen und zu modernisieren. Für einen Hinweis wäre ich sehr dankbar.“ Und im „Deutschen Architektur Forum“ ist zu lesen: „In der Stubenrauchstr. 69, Ecke Odenwaldstr. 1 gibt es ein dem Verfall preisgegebenes Wohnhaus. Eine Anfrage bei der Senatsverwaltung ergab nur den Hinweis, „Für Auszüge aus dem Liegenschaftskataster sind die bezirklichen Vermessungsstellen zuständig.“ Da weiß ich jedoch keinen passenden Ansprechpartner. Hat jemand Informationen zu der Liegenschaft?“

 

Genau das hatten die Initiatoren wohl nicht im Sinn. Obwohl man davon ausgehen muss, dass nicht jedes alte Haus unter Denkmalschutz gestellt wird, hätten Anwohner und Denkmalbehörde von Tempelhof-Schöneberg zumindest einen Antrag auf Unterschutzstellung stellen können – und wenn man sich nur auf die Giebel, Balkongitter, Ornamente und das Umfeld gestützt hätte. Das ist nicht geschehen. Und so ist erst einmal Grundgesetz Artikel 14 zu beachten: „(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. (2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. (3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.“

 

Wir sind optimistisch und gehen davon aus, dass der Eigentümer eigene Pläne hat, dass das über einhundert Jahre alte Haus mit seinen verspielten Jugendstilornamenten nicht abgerissen wird und eines Tages auch saniert wird. Zweifel haben wir allerdings, dass für die 16 Wohnungen „sozialverträgliche Mieten“ offeriert werden. (19. Mai 2017)

 

https://www.youtube.com/watch?v=zTtzUW5zCAY